Прывабнасць еўрапейскай нерухомасці на сусветным рынку: меркаванне эксперта Моці Грузмана з Excelion

Гістарычна склалася так, што амерыканскі і еўрапейскі рынкі нерухомасці дэманструюць цесную ўзаемасувязь, прычым тэндэнцыі аднаго часта даюць зразумець іншым. Гэта асабліва актуальна з такімі зрухамі, як рост электроннай камерцыі і яе ўплыў на сектары лагістыкі і рознічнага гандлю. Аднак цяперашняе глабальнае эканамічнае асяроддзе, якое характарызуецца інфляцыяй, больш высокімі працэнтнымі стаўкамі і нестабільнасцю банкаўскага сектара, ускладняе гэты падыход. Вось чаму прымяненне ідэй ЗША да Еўропы можа ўвесці ў зман:

• Еўропа стала сведкам хуткага перагляду коштаў капіталу, у той час як кошты ў Паўночнай Амерыцы яшчэ істотна не адкарэктаваліся, нягледзячы на ​​больш слабыя фундаментальныя паказчыкі.
• У Еўропе рэкордна нізкі ўзровень вакансій, у той час як у ЗША паказчыкі ў сярэднім прыкладна ў 2.6 разы вышэй.
• Чыстае паглынанне офісных плошчаў у Еўропе было станоўчым на працягу апошніх сямі кварталаў, у той час як у ЗША назіралася адмоўнае паглынанне з пачатку пандэміі.
• Стандартныя льготы за арэнду ў Еўропе складаюць у сярэднім 10.3%, што значна ніжэй, чым у ЗША, дзе льготы могуць дасягаць 30% кошту арэнды, што ўплывае на чысты аперацыйны прыбытак.
• Еўропа наперадзе ў галіне гарачага дэскінгу і эфектыўнага выкарыстання прасторы, прыняўшы гэтыя практыкі да пандэміі, што прывяло да больш эфектыўнага выкарыстання офіса.

Пераасэнсаваныя каштоўнасці і рэакцыя рынку

Паўночнаамерыканскія каштоўнасці пакуль не адлюстроўваюць асновы

Кошт еўрапейскай нерухомасці хутка прыстасаваўся да новых эканамічных умоў. Ацэншчыкі павысілі першасную прыбытковасць і стаўкі дыскантавання, каб адлюстраваць рост працэнтных ставак, што прывяло да хуткага скіду коштаў. Нягледзячы на ​​тое, што здзелкі застаюцца стрыманымі, транзакцыі адбываюцца блізкія да балансавых коштаў, што сведчыць аб упэўненасці ў бягучых ацэнках і павышэнні празрыстасці рынку.

Наадварот, кошт нерухомасці ў Паўночнай Амерыцы карэктавалася павольней. Напрыклад, за 12 месяцаў да сакавіка кошт нерухомасці ў Паўночнай Амерыцы знізіўся на 2.4% у параўнанні з падзеннем на 13% у кантынентальнай Еўропе і падзеннем на 22% у Вялікабрытаніі. Нягледзячы на ​​тое, што кошт офісаў у ЗША знізіўся на 14.1%, гэта менш, чым падзенне офісаў у Еўропе на 16.5%. Гэтая больш павольная карэкціроўка ў Паўночнай Амерыцы можа сведчыць аб устойлівасці, але дадзеныя не цалкам пацвярджаюць гэта меркаванне.

Настроі інвестараў і офісныя інвестыцыі

Інвестыцыі ў офісы ў ЗША ніжэй, чым у Еўропе. Традыцыйна на інвестыцыі ў офісную нерухомасць прыпадае каля 50 % камерцыйнай нерухомасці ў ЗША, але ў першым квартале 20 г. гэты паказчык знізіўся да 1 %. Наадварот, у Еўропе і Азіі захаваліся адносна стабільныя долі інвестыцый у офісную нерухомасць, нягледзячы на ​​агульнае падзенне. Гэтая дыспрапорцыя адлюстроўвае больш слабыя настроі інвестараў у ЗША і скептыцызм адносна бягучых ацэнак.

Асновы і рост арэнды

Стаўкі вакансій

У Еўропе самы нізкі ўзровень вакантнай офіснай плошчы сярод асноўных сусветных рэгіёнаў - 7.6%, што падтрымлівае патэнцыйны рост арэнднай платы. Для параўнання, на асноўных рынках ЗША, такіх як Нью-Ёрк і Сан-Францыска, пасля пандэміі назіраецца значнае павелічэнне колькасці вакантных плошчаў, прычым у Сан-Францыска гэты паказчык узляцеў з 3% да больш чым 30%. Гэта выклікае заклапочанасць з нагоды састарэння многіх офісных будынкаў у ЗША, асабліва вышынных вежаў, якія цяжэй перапрафіляваць у параўнанні з малапавярховымі будынкамі ў Еўропе.

Кошт арэнды

Нягледзячы на ​​​​праблемы, першакласныя арэндныя стаўкі ў Еўропе - асабліва для ўстойлівых і багатых на выгоды памяшканняў - працягваюць дэманстраваць станоўчы рост. JLL прагназуе сярэднегадавы рост арэнды прэм'ер-офісаў у Заходняй Еўропе на 2.2% на працягу наступных пяці гадоў. У адрозненне ад гэтага, чакаецца, што да 1.9 года рынкі элітных офісных памяшканняў у ЗША вырастуць на сціплыя 2027%, прычым традыцыйныя мадэлі прагназавання не могуць улічыць структурныя змены ў выкарыстанні офісаў.

Чыстае паглынанне

Чыстае паглынанне офісных плошчаў у Еўропе застаецца станоўчым, прычым актыўнасць па арэндзе перавышае прапанову новых памяшканняў, а памяшканні вяртаюцца на рынак. ЗША, аднак, адчуваюць зніжэнне попыту з боку акупантаў і рост развіцця, што прыводзіць да адмоўнага чыстага паглынання.

Стымулы арэнды

У Еўропе сярэднія льготы за арэнду складаюць 10.3 % ад кошту арэнды ў параўнанні з 7 % у 2019 годзе, а ў некаторых гарадах, такіх як Парыж Ла-Дэфанс, узровень вышэйшы. У ЗША стымулы значна вышэйшыя, дасягаючы да 30% у такіх гарадах, як Чыкага. Гэтая дыспрапорцыя падкрэслівае больш моцную перамоўную сілу акупантаў у ЗША і сведчыць аб тым, што еўрапейскія рынкі маюць лепшыя магчымасці для павелічэння чыстага аперацыйнага даходу, нягледзячы на ​​рост выдаткаў на фінансаванне.

Гнуткае выкарыстанне працы і офіса

Еўрапейскія офісы даўно перанялі гарачы стол, што прывяло да больш эфектыўнага выкарыстання прасторы ў параўнанні з ЗША, дзе стацыянарныя сталы больш распаўсюджаныя. Еўрапейскія офісы выкарыстоўваюцца лепш пасля пандэміі, іх запаўняльнасць значна вышэйшая, чым у ЗША. Дадзеныя JLL паказваюць, што занятасць офісаў у ЗША вагаецца ў межах 40-60% у параўнанні з 70-90% у Еўропе. Такая эфектыўнасць у спалучэнні з больш хуткім вяртаннем да офіснай працы ў Еўропе забяспечвае выгадную пазіцыю еўрапейскіх рынкаў у кіраванні доўгатэрміновым попытам на офісныя памяшканні.

Жывы прыклад выгаднага інвеставання ў еўрапейскую нерухомасць

Адзін з нашых кліентаў нядаўна інвеставаў ва ўласнасць у межах нашага комплексу Пампорава і быў у захапленні ад вынікаў. Размешчаны ў самым сэрцы Радопскіх гор, кватэра прапануе надзвычайны адпачынак у асяроддзі пышных лясоў і альпійскіх лугоў. Цяпер яны карыстаюцца домам для адпачынку, які адначасова з'яўляецца разумнай інвестыцыяй. Узімку гатэль з'яўляецца ўтульнай базай для аматараў катання на лыжах і сноўбордах, а летам - ідэальнае месца для пешых прагулак і вывучэння прыроды. Калі яны не карыстаюцца кватэрай, яна прыносіць прыбытак ад арэнды, дзякуючы прывабнасці Пампорава як для аматараў зімовых відаў спорту, так і для аматараў летніх прыгод. Гэтая двайная выгада не толькі дала ім некалькі водпускаў у год, але і павысіла кошт нерухомасці, зрабіўшы яе каштоўным актывам у іх інвестыцыйным партфелі.

Рэзюмэ і Outlook

Амерыканскі і еўрапейскі рынкі нерухомасці істотна адрозніваюцца, прычым значнае пераўтварэнне коштаў, нізкі ўзровень вакантных плошчаў, станоўчае чыстае паглынанне і эфектыўнае выкарыстанне офісаў сведчаць аб больш моцнай пазіцыі ў параўнанні з ЗША. У той час як Еўропа сутыкаецца са сваімі праблемамі, у тым ліку патэнцыйнай далейшай карэкцыяй кошту, яе цяперашнія асновы паказваюць, што ў сярэднетэрміновай перспектыве яна можа апярэдзіць рынак ЗША. Нерухомасць Паўночнай Амерыкі, абцяжараная фінансавай нестабільнасцю, празмернасцю прапановы і высокай ацэнкай, сутыкаецца з больш складанай перспектывай.

Разуменне гэтых тонкіх адрозненняў мае вырашальнае значэнне для інвестараў і зацікаўленых бакоў у навігацыі ў свеце нерухомасці, які развіваецца.

https://www.exceliondev.com

Фота Браян Баб on Unsplash

Падзяліцеся гэтым артыкулам: